주택청약은 민간분양과 공공분양 두 종류로 나뉩니다. 민간분양은 일반적으로 알고 있는 브랜드 아파트(래미안, 힐스테이트, 아이파크 등)가 시공하고, 청약가점이 높은 순으로 선발하는 분양입니다. 민간분양에 대해서는 알고 있는 분이 많은데 공공분양은 모르시는 분이 많습니다. 공공분양이라고 하면 임대아파트라고 생각하는 분도 있고 LH에서 지은 옛 주공아파트만 공공분양이라고 아시는 분도 많습니다. 하지만 우리가 익히 알고 있는 1군 브랜드 아파트도 공공분양으로 진행될 수 있습니다.
개념
민간분양과 공공분양을 나누는 기준은 택지의 개발주체가 누구인지를 보시면 됩니다. LH, SH, GH와 같은 공공기관이 조성한 땅은 공공택지로 분류됩니다. 공공택지에 도시공사가 직접 시공까지하게 되면 공공브랜드아파트(안단테, 자연앤 등)가 되는 것이고 민간 건설사가 시공하게 되면 민간참여 공공분양이 되는 것입니다. 기본적으로 공공택지는 무주택 서민을 위해 나라에서 조성하는 택지이기 때문에 민간택지보다 저렴합니다. 그리고 공공택지의 경우 분양가상한제 대상이 됩니다. 그러므로 민간참여 공공분양의 경우 민간분양보다 분양가는 저렴하면서 인기 있는 브랜드아파트를 가질 수 있는 기회가 됩니다.
자격조건
공공분양과 민간분양 자격의 차이점은 납입 금액이냐 횟수냐에 차이가 있습니다.
| 구분 | 조정지역(투기과역지구 포함) | 비조정지역 | |
| 수도권 | 비수도권 | ||
| 1순위 청약통장 가입기간 | 24개월 | 12개월 | 6개월 |
| 납입금 횟수 | 24회 | 12회 | 6회 |
공공분양은 조정지역의 경우 24회, 수도권 12회, 비수도권 6회를 채워야 분양 자격이 채워집니다.
| 전용면적 | 서울/부산 | 광역시 | 기타지역 |
| 85㎡ 이하 | 300만원 | 250만원 | 200만원 |
| 102 ㎡ 이하 | 600만원 | 400만원 | 300만원 |
| 135 ㎡ 이하 | 1,000만원 | 700만원 | 400만원 |
| 모든면적 | 1,500만원 | 1,000만원 | 500만원 |
민간분양은 해당 아파트 입주자모집공고일 당일까지 조건에 맞는 금액이 입금만 되면 됩니다. 청약 신청일이 아니라 모집공고일 기준이라는 점을 유의하셔야합니다.
당첨기준
▶공공분양
| 순차 | 40㎡ 초과 | 40 ㎡ 이하 |
| 1순위 | 3년 이상 무주택세대구성원으로 저축총액이 많은 사람 |
3년 이상 무주택세대구성원으로 납입횟수가 많은 사람 |
| 2순위 | 저축총액이 많은 사람 | 납입횟수가 많은 사람 |
일반적으로 40m2 초과 아파트가 많기 때문에 그 기준으로 설명드리자면 공공분양에서는 결국 납입인정금액이 높은 사람이 당첨되는 구조입니다. 월 2만 원~50만 원까지 입금이 가능한데요. 최대 인정금액은 10만 원입니다. 그래서 들어보셨을지 모르겠지만 청약통장을 개설하면 매월 10만 원씩 입금하라는 게 이런 이유 때문입니다. 20살 성인이 되자마자 넣기 시작하면 10년 후에 납입인정금액이 1,000만 원이 넘기 때문에 30초 중반의 나이에 공공분양에 도전해 볼 수 있는 기회가 생기는 것이죠. 지역마다 다르긴 하지만 1,500만 원 이상이면 최상급지가 아니라면 당첨권에 들어갈 수 있는 금액입니다. 또한, 이때까지 10만 원이 아니라 그 이하로 넣으셨다면 주택청약개설 은행에 찾아가서 추가 납입해서 인정금액을 높일 수 있으니 참고하시기 바랍니다.
▶민간분양
| 전용면적 | 투기과열지구 | 조정대상지역 | 비규제지역 |
| 60㎡ 이하 | 가점 40% / 추첨 60% | 가점 40% / 추첨 60% | 가점 40% / 추첨 60% |
| 60 ㎡ 초과 85 ㎡ 이하 | 가점 70% / 추첨 30% | 가점 70% / 추첨 30% | 가점 40% / 추첨 60% |
| 85 ㎡ 초과 | 가점 80% / 추첨 20% | 가점 50% / 추첨 50% | 추첨 100% |
민간분양은 규제지역과 면적 종류에 따라 가점제와 추첨제로 나뉩니다. 가점제는 무주택기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간 점수를 산정해서 높은 순으로 선정하는 방식이고, 추첨제는 랜덤으로 선정하는 방식입니다. 최근에 추첨제 비율이 많이 높아졌는데 가점이 낮은 청년층을 위한 혜택이라고 볼 수 있습니다.
공공분양 예시
이해를 돕기 위해 현재 분양 예정인 단지를 같이 살펴보겠습니다. 같이 볼 단지는 동탄2 장지동에 위치한 동탄레이크파크자연&e편한세상입니다.
올해 9월에 모집공고가 뜰 예정이었으나 현재 무기한 연기된 상황입니다. 호수공원과 가깝고 남동탄에 마지막으로 남은 분양단지라 많은 관심이 있는 단지 중에 하나입니다. 전국 월간 방문자 1위네요. 요즘 아파트 이름이 워낙 길어서 외우기도 어려운데요. 지금 소개하는 단지도 그중에 하나인데요. 특이한 점은 자연&e편한세상입니다. e편한세상은 우리가 익히 알고 있는 DL이엔씨(옛 대림건설)의 브랜드인데요. 자연&은 뭘까요? 자연&은 경기주택도시공사 아파트 브랜드 이름입니다. LH가 안단테인 것처럼 말이죠. 위 캡처 사진을 자세히 보시면 시행사는 경기주택도시공사이고 시공사는 DL이엔씨(주)라고 나와있죠? 앞서 설명드린 대로 공공기관인 경기주택도시공사에서 택지개발을 하고 DL이엔씨에 시공을 맡긴 민간참여 공공분양 단지 중에 하나입니다.
추가로 공공분양에 대해 설명드리면 공공택지에서 개발하는 단지는 분양가 상한제 적용을 받으며 분양가 상한제 적용을 받는 단지는 전매제한 및 실거주의무가 있습니다. 위에 예시로 든 단지의 경우 수도권 공공택지로 분류되어 3년간 전매제한이 있고, 실거주 의무기간의 경우 분양 가격이 인근 시세 80% 미만일 경우 5년, 80%~100% 일 경우 3년의 의무기간이 있습니다. 실거주의무기간의 경우 폐지 관련 국회에서 말이 많았지만 아직까지 법안이 발의는 되지 않은 상황입니다.
마지막으로 당해지역 비율에 대해 설명드리고 마치겠습니다. 기본적으로 청약은 해당지역 거주자에게 우선 공급하긴 하나 조건에 따라 비율이 나뉘기도 합니다. 예를 들어 위에서 소개했던 동탄레이크파크자연&e 편한 세상 단지의 경우 위 표에서 보는 66만㎡이상 수도권 택지지구에 해당됩니다. 대부분의 신도시는 해당된다고 볼 수 있습니다. 그러므로 화성시 30%, 경기도 20%, 수도권 50%의 비율로 공급되게 됩니다. 그러니 화성시민이 아니라도 도전할 수 있겠죠? 물론 화성시민은 3번의 기회가 주어지기 때문에 조금 더 유리합니다.
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